Cвоими руками - Как сделать самому

Если Вы хотите купить дом, коттедж , квартиру за границей

Зарубежный сегмент рынка недвижимости в последние три года становится все популярнее среди наших граждан, поэтому и офисы профильных девелоперов растут как грибы. Импортная недвижимость привлекает соотечественников в первую очередь своей выгодностью:

• цены на дома и участки, в том числе в столицах и курортных местностях, сравнимы с ценами на отечественную недвижимость, а то и ниже;
• рентабельность, как правило, стабильна (по крайней мере, в странах, наименее пострадавших от кризиса);
• в заграничных банках украинцам порой проще получить кредит на покупку недвижимости, да еще и под более выгодный процент,
• можно выбрать страну с подходящим климатом, уровнем жизни и менталитетом.

В каких странах покупать недвижимость

Как показах опрос посетителей V Международной выставки «Недвижимость за рубежом» (Киев, осень 2009 гола), им наиболее интересны Испания, Кипр, Италия, Болгария, Хорватия, Франция, Греция, Чехия, ОАЭ и Черногория. То есть страны с перспективой получения вида на жительство, дополнительных льгот при открытии виз, а также те, в которых легче всего начать собственный бизнес.

Первенство Испании вполне объяснимо, ведь из-за кризиса иены на недвижимость в этой стране уменьшились почти на 10%, а в больших городах — приблизительно на 7%. Впрочем, выбор страны для покупки недвижимости процесс обоюдный: страна, вернее, ее государственные органы тоже «выбирают» себе приезжих налогоплательщиков, причем в некоторых случаях очень придирчиво. Поэтому покупателю следует приготовиться к тому, что, приобретая зарубежную недвижимость, придется пройти определенного рода смотрины.

Стран, в которых иностранцам трудно купить недвижимость, — единицы. Это так называемые государства-изгои. В остальных же существуют ограничения, которые можно разделить на две группы:

• градостроительные нормы, действующие в том или ином регионе страны или на всей ее территории,
• законы, ограничивающие приобретение недвижимости зарубежными покупателями.

Градостроительные нормы зачастую касаются не только тех, кто собирается строить дом на приобретенном участке, но и тех, кто покупает готовое жилье на первичном или вторичном рынке, особенно в прибрежных районах. Недавно, например, все средиземноморские страны приняли Конвенцию о сохранении облика побережья, которая предполагает определенные ограничения застройки.

Законы, ограничивающие или запрещающие покупку земли иностранцами, касаются, как правило, физических лиц. Обойти эти нормативные акты можно, зарегистрировав в нужной стране юридическое лицо и оформив покупку на него. Такие законы, в частности, действуют в Таиланде, Черногории и Чехии. В некоторых странах существуют определенные квоты на количество заключенных иностранцами сделок с недвижимостью (Швейцария) или на площади, принадлежащие иностранцам (Турция). Так, следуя законодательству, в 2009 году Кабинет министров Турции запретил иностранцам покупать недвижимость в таких городах, как Мардин, Килис и Хатай, после того как объем благоустроенных земельных участков, приобретенных в этих городах жителями других стран, превысил 10%.

Факторы, влияющие на выбор недвижимости

Хотя при покупке участка или дома в других странах речь, как правило, идет не об основном, а о дополнительном жилье или просто об имуществе, выбирать объект нужно особенно тщательно, ведь впору растеряться от калейдоскопа географических названий, экзотических валют и климатических зон.

Мотивы приобретения зарубежной недвижимости в каждом случае свои, но почти всегда сочетают в себе две крайности:

• хладнокровно просчитанную инвестицию в недвижимость;
• воплощение романтической мечты о доме, хижине, бунгало и т. д. в одном из экзотических мест.

Впрочем, на любой холодный расчет подспудно влияют укоренившиеся в сознании стереотипы, а всякое воплощение юношеских грез происходит в рамках финансовых возможностей покупателя. Однако участки или лома за границей выбирают, не только исходя из инвестиционной выгодности и локализации объекта в стране мечты. Понравившийся дом в полюбившейся стране может быстро разонравиться, когда покупатель услышит о местных налогах или размере комиссионных.

Выбирая участок или дом в другой стране, украинский покупатель вынужден не столько оперировать привычным соотношением цены и качества, сколько учитывать несколько важных факторов. Речь идет не только о законодательных ограничениях для иностранцев, но и о степени суровости визового режима для украинцев, времени, затрачиваемом на покупку и ее оформление, лояльности местных банков (при необходимости взять кредит), возможности получить вид на жительство, а также вести собственный бизнес. Учитывая

Все перечисленное, объект недвижимости может утратить свою привлекательность для отправившихся в заграничный шоп-тур.

Оформление недвижимости за границей

Оформление покупки участка или дома во многих странах схоже, отличаются только суммы обязательных платежей и налогов, а также сроки оформления и регистрации. Аля многих покупателей количество усилий, времени и денег, затраченных на оформление сделки, играет если не решающую, то одну из главных ролей при выборе страны для второго дома. В Египте, например, чтобы оформить покупку участка или дома, понадобятся лишь загранпаспорт и два часа времени, а в странах Европы, на Кипре и в Доминиканской республике оформление недвижимости займет от одного до трех месяцев.

Алгоритм сделки, как правило, один и тот же:

• заключение предварительного договора и внесение задатка;
• подписание договора купли-продажи и выплата оставшейся суммы

Размер задатка в разных стра­нах отличается: в США это, как правило, 1—5% от суммы сдел­ки, в странах Западной Европы — от 2 000 евро до 10 %, в Болгарии — от 1000 евро.

дополнительные расходы при покупке и оформлении недвижи­мости зависят от особенностей рын­ка конкретной страны. Речь идет об уплате налогов и сборов, а так­же об оплате услуг посредников. Хотя зарубежную недвижимость по­купают люди состоятельные, не все из них готовы к дополнительным расходам. Поэтому, выбирая объ­ект в той или иной стране, необхо­димо ознакомиться с существую­щими в ней порядками. Например, в Греции и Испании такие тра­ты могут составить 7—15 % стои­мости объекта, в Болгарии — око­ло 3%, а на Кипре — около 1%. В странах Западной Европы налоги на недвижимость достаточно высо­кие, тогда как в Болгарии и на Кип­ре ежегодные налоги составят менее 1 % стоимости квартиры. В Египте с 2010 года введен незначительный налог на недвижимость стоимостью более 100000 у. е., который состав­ляет от 6 у. е. в год.

Иногда сумма дополнительных расходов зависит от типа покупае­мого жилья. Например, во Франции, если речь идет о новостройке, услу­ги нотариуса, налоги и гербовый сбор в сумме составят не менее 2 %, а в слу­чае сделки на вторичном рынке — АО 7% стоимости. Услуги посредни­ка обойдутся еше в 4—5% от суммы сделки. В Италии, если нерезидент приобретает первичное жилье, все на­логи составляют 3 %, а в других слу­чаях — 11 % от суммы сделки. Работа риелтора оценивается там в 3—6% суммы, указанной в договоре.

Впрочем, в некоторых странах ус­луги риелторов оплачивает продавец. Речь идет о сделках с недвижимостью в Болгарии, Испании, Черногории, Турции, на Кипре, иногда — в США и Финляндии. В других странах по­средникам зачастую платит покупа­тель, а размер комиссии, как правило, составляет до 6 %.

Получение визы — то, с чего на­чинается путешествие в большинство стран мира, и то, что может стать на­стоящей проблемой для украинских граждан. Покупка объекта недвижи­мости иностранцем далеко не всег­да автоматически делает лояльными к нему соответствующие власти и по­сольства. Поэтому визовый режим может влиять на выбор страны укра­инскими любителями зарубежной недвижимости и в известной степени регулировать их аппетиты.

Во многих странах, впрочем, по­купка недвижимости позволяет претендовать на многоразовую въезд­ную визу (мультивизу). Как правило, наличие недвижимости не явля­ется основанием для получения вида на жительство (ВНЖ), но, тем не менее, может стать хорошим ар­гументом при ходатайстве о таком статусе. Самая простая и быстрая процедура получения ВНЖ для вла­дельцев недвижимости предусмот­рена в Турции, Китае и на Кипре.

Зарубежные рассрочка и кредит

Возможность получить кредит на приобретение недвижимости или воспользоваться рассрочкой — не­маловажный, а в отдельных ситуа­циях решающий фактор при выбо­ре страны для нового дома. Более того, в ряде стран сделать это про­ще, чем на родине, да и процентные ставки по ипотечным кредитам зна­чительно ниже украинских.

С одной стороны, рассрочка удоб­нее кредитования, ведь от покупа­теля могут потребовать максимум загранпаспорт и справку о доходе. С другой стороны, рассрочка редко предоставляется более чем на 3 года, поэтому по сравнению с выплатами процентов по кредитам ежемесяч­но придется платить большую сум­му. Кроме того, покупая участок или

дом за рубежом в рассрочку, покупа­тель получает возможность распоря­жаться объектом по своему усмотре­нию в лучшем случае после выплаты большей части долга, тогда как в слу­чае ипотеки можно компенсировать выплаты банку, сдав объект в аренду.

В Болгарии, например, трудно получить кредит, зато здесь развита система рассрочек. Стандартная схе­ма такова: 10 % — первоначальный взнос, 30% выплачиваются в течение 9 месяцев, а выплату 60% можно распределить на 5—10 лет. Турецкие застройщики охотно предоставляют покупателям из Украины беспроцент­ную рассрочку на строящийся объ­ект, но она, как правило, ограничена датой окончания строительства.

Условия ипотечного кредитования , как и другие нюансы покупки недви­жимости, в каждой стране свои. Одна из наиболее лояльных стран по отно­шению к украинскому заемщику — Испания. В ней можно рассчитывать на кредит в размере 50—70% от оце­ночной стоимости недвижимости, ко­торый выдается на 10—30 лет под 5,4—5,5% годовых, причем с возмож­ностью досрочного погашения долга без каких-либо штрафных санкций.

На Кипре ссуду могут дать на 60—70% от рыночной стои­мости объекта недвижимости при ставке 5,5—7 % на срок до 15 лет. Во Франции, особенно если речь идет о покупке недвижимости на стадии строительства, нерезиден­ты могут получить кредит в размере 70% от суммы сделки на 20—25 лет. Ставка может быть фиксирован­ной (4,9—5,5 %) или плавающей (действующая европейская меж­банковская ставка 4,66%, к кото­рой добавляется комиссия банка — 1,2—1,6 % от суммы долга в год).

В Турции ипотечные программы для нерезидентов распространяются

только на участки и лома не старше 20 лет, расположенные в городской черте Алании, Анталии, Стамбула, Бодрума, Датчи, Дидима, Кушадасы, Муглы, Фетхие и Махмутлара. Можно взять ссуду в размере 60% от оце­ночной стоимости выбранного объ­екта при фиксированной ставке 7,8—8,4% годовых (в зависимости от валюты) на срок 5—20 лет.

В Германии ипотечный кредит иностранцу дают только при усло­вии, что он постоянно прожива­ет, работает или ведет свой бизнес на территории Европейского сою­за либо уже обзавелся там недви­жимостью, пригодной для залого­вого обеспечения. В Греции заявку на ипотеку примут, только если га­рантом будет гражданин этой стра­ны. Минимальны шансы на полу­чение украинцами ссуды в Италии, а банки Египта и вовсе предпочита­ют не иметь дела с иностранцами.

Оформляя ипотечный кредит за границей, скорее всего, придет­ся оплатить оценку недвижимости (приблизительно 1 % от ее стоимо­сти). Кроме того, банки почти всег­да просят застраховать жизнь заемщика на весь срок кредитования.

Посол по недвижимости

Посредник, предоставляющий услуги при покупке и оформлении недвижи­мости за границей, нужен не простой. В этом деле компания-новичок или маленькое, ограниченное в ресурсах агентство могут не только не помочь, но и навредить. Ведь в этих фактичес­ки международных сделках должны участвовать специально подготовлен­ные сотрудники: риелторы, специали­зирующиеся на зарубежных сделках юристы, а также консультанты и ана­литики, способные оценить инвести­ционную привлекательность объекта.

Как правило, полный штат необ­ходимых сотрудников есть у крупных компаний, которые занимаются про­дажей и покупкой зарубежной недви­жимости. Если речь идет о конкрет­ной стране, подойдет агентство, давно и успешно работающее на ее рынке. Далеко ходить не надо — в стране открыты представительства многих крупных девелоперов, занимающихся строительством курортной недвижи­мости в на Кипре, в Египте, Болгарии, Доминиканской республике, Турции, Греции и Испания. Покупатель, об­ратившийся непосредственно к девелоперу, получит максимально ка­чественные услуги и не будет платить агентствам-посредникам.

Страны и их особенности

Совершая какие-либо операции с не­движимостью или земельными участками за рубежом, надо быть гото­вым к местному колориту в виде спе­цифических локальных ограничений. Например, в Бодруме (регион Турции) существует определенный стандарт за­стройки — белые фасады и определен­ный стиль архитектуры, который нельзя менять. Такие же ограничения действу­ют и на одном из Канарских островов.

В Болгарии могут пресечь украин­ский строительный размах: площадь дома привязана к площади участка и не может превышать определен­ный процент. К тому же в этой стра­не существуют два отдельных права собственности — на землю и недви­жимость, которая на ней расположе­на. Жилье может купить любой, а вот земля будет принадлежать только ре­зидентам. В Европе развито местное самоуправление, а это значит, что где-нибудь во французской глубинке местные жители могут не дать согласия на возведение дома в стиле, кото­рый придется им не по вкусу.

Но самые жесткие ограничения су­ществуют в Швейцарии: там нерези­дентам страны во многих кантонах нельзя иметь «второй дом». То есть, покупая швейцарское жилье, надо быть готовым к тому, что вы приобре­таете основной дом, в котором долж­ны проживать постоянно. Кроме того, продажа жилья иностранцам проис­ходит по квотам, которых в год выда­ется около 1 600 на всю страну, — пра­вительство распределяет их между кантонами. Существуют ограниче­ния и на площадь недвижимости, по­купаемой нерезидентами, невзирая на их материальное и общественное положение: максимальная площадь участка — 100 м², а площадь самого дома не может превышать 350 м².

Чтобы перечисленные нюан­сы не обнаруживались в процессе, а то и после покупки объекта, надо пользоваться услугами профессио­нальных агентств и компаний, в штате которых работают квалифицирован­ные юристы, консультанты и аналити­ки, имеющие большой опыт и совер­шившие не одну куплю-продажу.

Размеры налогов и сборов на покупку недвижимости

Средняя цена жилой недвижимости в разных странах

Чтобы приобрести недвижимость за границей, необходимы следую­щие документы:

• действующий загранпаспорт;
• регистрация в местных налого­вых органах с присвоенным индиви­дуальным кодом;
• в некоторых случаях — открытие счета в банке.

Для оформления ипотечного кре­дита на покупку недвижимости за­рубежные банки могут потребовать у заемщика-нерезидента:

• действующий загранпаспорт;
• справку с места работы о дохо­дах в свободной форме;
• ксерокопии документов о соб­ственности на Родине;
• рекомендательное письмо лю­бого украинского банка (не во всех странах);
• распечатку о движении средств на банковском счете;
• справку об уплате налогов за последний год;
• справку о долгах и непогашен­ных кредитах.

В зависимости от страны и банка для оформления кредита могут пона­добиться дополнительные документы:

• копия свидетельства о браке или разводе (если таковое имеется);
• договор с работодателем или справка с указанием должности, зар­платы,
• продолжительности работы на данном месте;
• декларация о доходах за послед­нее время;
• подтверждение наличия на бан­ковских счетах определенной суммы;
• справка о том, что вы не находи­тесь в международном розыске.

Кроме того, возможно, придется заполнить анкету с вопросами лично­го характера (о возрасте, месте посто­янного проживания, роде деятель­ности, родственных связях и т.д.).

Вообще покупателю зарубежной недвижимости полезно иметь при себе документы, доказывающие его финансовую состоятельность и ле­гальное происхождение средств, на которые приобретается недви­жимость. Например, свидетельства о владении недвижимостью в любой стране мира, акциями, предприятия­ми или долями в них, а также выпис­ки с банковских счетов. Как правило, все документы должны быть переве­дены на государственный язык и заве­рены у местного нотариуса.

Другие записи по теме "Как сделать самому, своими руками"

Как укладывать паркет на теплый пол (пол с подогревом) Как правильно уложить паркет на...

Летний душ для дачи своими руками Как построить летний садовый...

Угловой шкаф своими руками – как сделать угловой шкаф для прихожей, спальни самому Угловой шкаф - купе для...

Строительство своими руками и особенности легкобетонных стен Легкобетонные стены и блоки. Саман....

Материалы для строительства садовых прудов и бассейнов своими руками Какие материалы потребуются для самостоятельного...

Конопатка своими руками–выбираем материал для конопатки дома, сруба, бани Чем правильно и лучше конопатить...

Как сделать дверь своими руками – фото и поэтапное описание работы над дверью. Филенчатая дверь своими руками –...

---

Поделиться советом или инструкцией с друзьями или запомнить сайт "Как сделать своими руками"