На что обращать внимание при или перед покупкой дома
В предыдущей статье мы рассмотрели дефекты голой брусовой коробки. Если через год-два дом будет обшит снаружи, большинство дефектов можно будет определить только изнутри. Если же дом обшит с обеих сторон, диагностировать его уже сложнее, поскольку всё скрыто от глаз. В этом случае для обследования стен вероятнее всего придётся вскрывать отделку. Без этого трудно обойтись при покупке дома, поскольку под досками может быть скрыта основная масса дефектов.
Кстати при обшивке также могут быть допущены ошибки. Так, например, доски (или панели сайдинга) при стыковке могут располагаться не строго в линию, а под углом. Вблизи этого не заметишь. Увидеть можно только на расстоянии.
При обследовании стен, обшитых снаружи вагонкой, нередко можно увидеть вздувшиеся «пузыри» — доски в этих местах даже выходят из контакта друг с другом. Причины этого дефекта — разные. Влиять же они могут и по отдельности, и все вместе. Местное вздутие может быть следствием того, что для обшивки использовали тонкую евровагонку, предназначенную для внутренней отделки (12,5 мм), а несущая обрешётка под обшивку была набита с большим шагом (свыше 80 см).
Нередки случаи, когда окна в стену вставлены под углом. Такой дефект «вылезает» именно при отделке. Особенно это ярко проявляется при монтаже панелей сайдинга. Выступ панелей в средней части и замковые соединения по кромкам чётко выделяются на фоне стены, и любое, даже незначительное отклонение окон от горизонтали резко бросается в глаза.
В моей практике был случай, когда пришлось демонтировать сайдинг со всей стены (благо она была короткой) и заново монтировать панели, но уже параллельно окну. В данном случае заказчики остались довольны, хотя, к сожалению, такой способ «лечения» очень трудоёмок, да и не всегда возможен.
Диагностика крыши. Займемся обследованием крыши. Она определяет не только внешний облик строения, но также комфорт в жилище и долговечность дома в целом. Обследовать будем пока снаружи и начнём с внешнего осмотра. На этом этапе мы можем увидеть, насколько удачно крыша сочетается со срубом, оценить цветовую гамму, определить размеры элементов и их взаимосвязь (для ломаной крыши), выяснить, чем и как заделаны фронтоны, оценить состояние ендов и системы водостоков и пр.
После этого можно приступить к обследованию геометрических параметров крыши: оценить параллельность и перпендикулярность фронтонов, прямолинейность конька, плоскостность скатов, качество установки дымовой трубы и пр.
Следует отметить, что геометрические параметры — это не только внешний облик сооружения. Любая некрасивость может сопровождать вполне конкретные конструктивные проблемы. Например, непараллельность плоскостей фронтонов приведёт к тому, что возникнут серьёзные затруднения при монтаже жёсткой кровли, а листы металлочерепицы вообще будет невозможно смонтировать.
Оценить вертикальность фронтона, не залезая на крышу, можно с помощью шеста или двух сбитых реек с отвесом (рис. 6). Если фронтоны установлены не перпендикулярно плоскости перекрытия, это нетрудно увидеть на расстоянии и без замеров. В этом случае листы жёсткой кровли на свесе крыши располагаются в виде ступенчатой линии, которая получается, когда первый ряд листов кровли монтируют вдоль наклонно расположенного фронтона.
На рис. 6 показано образование ступеней при отклонённом наружу фронтоне. Чтобы устранить такое «украшение», придётся обрезать «болгаркой» выступающие углы листов. Но дело не только в подпорченном облике строения. Если фронтоны не вертикальны, то на отделке свесов фронтона могут появиться пятна от потёков воды с листов кровли.
IДальше удобнее осматривать, обходя сооружение по периметру. В солнечный день можно определить качество крепления гофролистов кровли. Тёмные полосы на продольных стыках (см. рис. 6 узел А) свидетельствуют о малом количестве крепёжных элементов: гвоздей или саморезов. А это означает, что либо редко набиты доски обрешётки, либо кровельщики поленились забить лишний гвоздь.
Такая же тёмная полоса тени, но теперь уже на границе горизонтальных стыков указывает на то, что доски обрешётки набиты не строго в одной плоскости и нижний ряд крепежа далеко отстоит от края листа. Если же теперь забраться по лестнице на крышу и постучать по гофролистам ладонью, можно определить качество и прочность крепления листов — они не должны хлопать.
Ендову лучше осматривать с лестницы. Ранней весной над воронкой водосточной трубы может возвышаться ледяная глыба, которая как плотина перекрывает жёлоб ендовы . Вследствие этого на крыше может образоваться настоящий водоём, из которого вода через стыки кровельных листов непременно чёт внутрь ограждающей конструкции. В результате намокает утеплитель, что не только снижает теплотехнические характеристики крыши, но и создаёт благоприятные условия для развития грибков и последующего разрушения несущей конструкции.
Причины такой ситуации могут быть различными. Наиболее часто виновником проблемы является водосточная труба. Если её сечение — слишком мало (на 1 м2 крыши должно приходится не менее 1 см2 сечения трубы), то водосток не обеспечит своевременный слив воды с крыши. Другая причина — засорение ендовы или сливной трубы.
Внимательно взглянув на дом из точки Б {см. рис. 6), можно обнаружить неплоскостность скатов крыши, оценить прямолинейность её нижней кромки, определить характер расположения и стыковки элементов кровли. Например, может оказаться, что полосы мягкой кровли (рубероида) имеют значительные провисы из-за редко расположенных досок обрешётки {рис. 8а). В последующем это непременно вызовет разрыв кровельного ковра под воздействием снега, ветра и льда. Наиболее часто это случается у фронтонных свесов, если они не обиты отделочными досками.
На заделку концов полос рубероида у карнизов тоже следует обратить внимание. Например, широко распространена схема крепления полос, когда сбегающая с кровли вода затекает под лобовую доску (см. рис. 8в), а затем смачивает горизонтальную плоскость отделки карниза, оставляя на нём некрасивые потёки. Правильная схема заделки рубероида — с его загибом. Загнутую часть рубероида крепят рейкой или кровельной лентой к обрешётке.
Из точки А {см. рис. 6) можно оценить и отделку фронтонов. Например, распространённая схема набивки досок «ёлочкой» {см. рис. 66) может и добавляет красоты, но не обеспечивает равномерный сток дождевой воды с фронтона. Своим наклонным расположением доски обшивки группируют потоки дождевой воды, что может привести к протечкам. Простая схема обшивки с поперечным расположением досок—лучше.
Осмотр карнизов крыши тоже необходим. Снизу из точки А можно определить их ширину, параллельность сторон, выяснить, выполняют ли они конструктивно важные функции вентиляции кровли. В частности, между досками подшивки карниза и стеной должны быть предусмотрены вентиляционные зазоры.
При обследовании дома зимой на свесах крыши можно увидеть гроздья сосулек. Это означает, что у отапливаемого дома плохо утеплена крыша.
Дымовую трубу тоже необходимо осмотреть с земли. Если на кровле находятся обломки кирпича, то это — признак разрушения кирпичного трубы.
Заглянем внутрь постройки. Начнём с осмотра дверей, окон, пола и потолка, межэтажной лестницы, перегородок. После этого обследуем геометрические параметры: вертикальность установки окон, дверей и перегородок, горизонтальность пола и потолка, высоту потолков в углах, плоскостность и перпендикулярность отделки и т.д.
Обратим внимание на высоту порогов входной двери (если они выше 7 см — будете спотыкаться). Оценим состояние древесины коробки и обвязок двери (нет ли признаков загнивания). Осмотрим саму дверь на предмет трещин, коробления, перекосов, а также выясним, свободно ли она открывается и закрывается, проверим работу замка, петель и защёлок. От хорошего притвора зависит сохранность тепла в жилище и отсутствие сквозняков.
При осмотре окон необходимо определить плотность контакта коробок со стенами. Зазоры и щели здесь приводят к значительным потерям тепла. Выяснить качество установки оконных блоков, если снять доски наличника и осмотреть материал и качество заделки. Сквозить может и в местах контакта стёкол с четвертями створок, если штапики неплотно прилегают к стёклам и отсутствует герметик на стыках с древесиной. Если же на подоконниках имеются разводы от протечек, возможно, через верхнюю наружную доску наличника затекает вода.
Оконные и дверные блоки должны быть установлены вертикально и быть взаимно параллельными. Грубо проверить это можно, сравнивая линию косяка дверного проёма с линиями вертикальных элементов оконных блоков и визуально выявляя отклонения в положении сравниваемых объектов (рис. 9). В качестве отправного эталона может служить и подвешенный к потолку отвес. Этот метод даёт более точные результаты, поскольку нить отвеса — строго вертикальна.
Теперь обратим внимание на потолок и выясним, нет ли там вздутий вагонки и пятен потёков. Небольшие потёки могут образовываться под воздействием конденсата из-за недостаточной вентиляции подкровельного пространства. Причиной же значительных разводов могут быть протечки кровли. А прогиб потолка может свидетельствовать, что сечение балок перекрытия недостаточно.
Взглянем себе под ноги. Надо проверить горизонтальность пола во взаимоперпендикулярных направлениях, определить местные просадки, а потом уже можно будет определить величину прогиба потолка. Обязательно необходимо замерить высоту помещений от пола до потолка в углах. Разница может образоваться не только по вине строителей, но и вследствие неравномерной усадки сруба.
Широкие щели между досками пола (более 5 мм), наблюдаемые летом (в августе), свидетельствуют о том, что сырые половые доски настилали зимой и после этого не перетягивали. При ходьбе по полу половицы не должны прогибаться, качаться и скрипеть. Жёсткость же пола можно проверить простым и доступным способом. Чашки или ещё лучше рюмки, поставленные на столе вплотную друг к другу, при лёгком подпрыгивании «исследователя» издают звон, по интенсивности которого можно выявить колебания пола в разных его зонах.
Внутренняя отделка стен также может быть выполнена с ошибками. Дачный домик чаще всего обшивают вагонкой. Доски располагают вертикально и прибивают к обрешётке. Если при надавливании на обшивку между креплениями доски прогибаются, значит, шаг между элементами обрешётки слишком большой — свыше 80 см (рис. 10). По этой же причине могут появиться и местные вздутия («пузыри») обшивки.
Обследование подполья, если удастся обнаружить люк в подвал, можно посмотреть, как обстоят дела в подполье. Основной предмет нашего исследования — состояние элементов конструкции, что зависит от условий в подполье (вентиляции, влажности и температуры).
Если, открыв люк, вы почувствовали затхлый запах, значит, дерево гниёт. Нужно выяснить, есть ли следы плесени на балках, или же это гниют щепки и стружка, неубранные в своё время строителями. Подполье для деревянных конструкций — место не лучшее: при плохом проветривании и в условиях повышенной влажности создаются благоприятные условия для развития биовредителей и в частности бурой гнили, которая способна довести балки перекрытия до аварийного состояния.
Основной метод контроля и в этом случае — визуальный. По отдельным признакам можно определить качество древесины и степень поражения её гнилью. Так, все грибы в начале развития вызывают изменение цвета древесины. Она окрашивается в светло-бурый цвет, а затем темнеет — становится бурой или тёмно-коричневой. На древесине появляются продольные и поперечные трещины, которые распадаются на призматические кусочки, легко крошатся и растираются в порошок. Древесина при этом резко снижает механические свойства. Такие балки следует немедленно менять.
Чтобы древесина не поражалась гнилью, нужно применять сухие балки влажностью до 20% и поддерживать их в таком состоянии в процессе эксплуатации, что возможно только при наличии эффективной вентиляции подполья.
Чтобы древесина не поражалась гнилью, нужно применять сухие балки влажностью до 20% и поддерживать их в таком состоянии в процессе эксплуатации, что возможно только при наличии эффективной вентиляции подполья.
Если открыв люк, мы обнаруживаем на обратной стороне крышки капли конденсата, значит нежелательные процессы происходят и на досках чёрного пола. Ещё хуже, если там окажется плесень или гниль в явном виде. Конденсат же непосредственно указывает на то, что подполье плохо проветривается. Определить степень вентиляции и застойные зоны можно с помощью пламени зажигалки или дыма сигареты. А с помощью шила можно определить твёрдость древесины и косвенно — прочность конструкции.
Следует осмотреть цоколь изнутри, то есть со стороны подполья и выяснить, в каком состоянии бетон; исследовать геометрические параметры (прямолинейность, наличие впадин и неровностей, провалы ложа). Обязательно следует поинтересоваться состоянием древесины обвязки, особенно в местах её контакта с балками и цоколем. Осмотр же чёрного пола (настила и черепных брусков) укажет, достаточно ли их сечение. В противном случае пол может упасть вместе с утеплителем на землю.
Ещё один объект осмотра — подсыпка. Если у самой стенки цоколя мы видим валик из песка (рис. 11), значит в этом месте силы пучения в зимнее время приподнимали фундамент, который весной после оттаивания снова «сел» на своё место. Такой тест делают в разгар весны.
Для проверки состояния утеплителя необходимо вынуть доску чёрного пола и проверить утеплитель на ощупь — влажен ли он, что также зависит от воздухообмена в подполье. Если из-за слабой вентиляции подполья происходит накопление влаги в утеплителе, то чёрный пол быстро сгниёт.
Прежде чем подняться в мансарду, сначала обследуем лестницу: где она расположена, каковы её габариты, дизайн, конструктивные особенности. Поднимаясь по ней, следует оценить её безопасность и удобство перемещения по ней, надёжность ограждения. Балки лестницы не должны прогибаться, а ступени — скрипеть.
Наверху алгоритм обследования пола и потолка остаётся неизменным. Наличие потёков на полу и потолке свидетельствует о негерметичности кровли (где-то протекает). При наличии люков (дверок) в нишах ломаной крыши нетрудно проверить утепление стен мансарды, состояние стропил, обрешётки, ветро- и влагоизоляции, оценить стыковку кровельного материала и соединение его с обрешёткой.
В лунную ночь можно увидеть, как продольно стыкуются кровельные листы между собой и заделку дымовой трубы на стыках с кровлей. При недостаточном количестве крепёжных элементов здесь будут чётко просматриваться светлые полосы. Если под кровельными листами нет рубероида, февральская пурга через эти щели наметёт сугробы. Потом снег растает, и вода проникнет внутрь жилища.
Важно изнутри осмотреть узлы сопряжения стен дома с горизонтальной отделкой карнизов. Там обязательно должны быть предусмотрены вентиляционные зазоры. Карниз не следует изнутри заполнять утеплителем.
Чердак и мансарда. На чердаке утеплитель уложен, как правило, на доски потолка и передвигаться придётся по технологическому настилу. Одним из основных объектов обследования здесь является печная труба. Её значение в отношении пожаробезопасности строения трудно переооценить. Обследовать трубу на всем её протяжении необходимо тщательнейшим образом: посмотреть как она оштукатурена; выяснить, нет ли следов копоти на её поверхности; нет ли трещин.
В процессе эксплуатации печи из-за возможной её осадки, выкрашивания раствора из швов под воздействием высоких температур могут возникать трещины, которые очень опасны в пожарном отношении. Осмотреть нужно и противопожарные разделки в местах прохода трубы через перекрытия, выяснить, нет ли взаимных смещений разделки и деревянных элементов перекрытия (пола, потолка).
Автору до сих пор вспоминается один курьёзный случай. Сосед построил дом, который простоял больше года и дал усадку. После этого сложили печь. Прибежал как-то ко мне перепуганный хозяин (а дело было зимой) и сообщает, что не был на даче месяц, а когда приехал навестить своё загородное жилище, то оказалось, что печь «провалилась» на 4,5 см в пол. Стали разбираться. К тому времени многие уже были наслышаны о вертикальных подвижках домов, установленных на мелкозаглубленные фундаменты. Грунт же под строением был пучинистый с высоким уровнем грунтовых вод. На межэтажном и чердачном перекрытии тоже наблюдалась «осадка» печи. Когда мы перебрались на чердак, то увидели разрыв трубы (рис. 12).
Осмотр дома с улицы показал, что «поднимаясь» вверх, дом подцепил кровельными листами трубу за выдру и разорвал кладку. То есть, не печь «села», а дом «поднялся». Топить печь с разрушенным дымоходом естественно нельзя. Место разрыва мы заложили, а к середине весны дом опустился на своё место. И так он «поднимается» и «опускается» ежегодно. Выдру же пришлось поднимать. Практически эти колебания на проживание в доме не влияют. Глубокой осенью хозяева выезжают с дачи — дом стоит на месте, весной приезжают — он опять на своём месте.
На явления, которые приводят к подобным проблемам, хотелось бы обратить внимание застройщиков особо. Сезонные вертикальные колебания дома широко известны. Но как быть с печью, камином и трубой? Если применять лёгкие металлические отопительные приборы — проблем не будет. Их можно устанавливать без фундаментов непосредственно на пол дома. Ну, а если хочется обзавестись кирпичной печью? На мой взгляд, здесь без соответствующей подготовки действовать нельзя. Построенный дом должен сначала дать усадку в течении 1,5-2 лет. Печь с самостоятельным фундаментом в этот период класть не стоит, а вот забить металлические стержни в грунт на этот период необходимо. По ним можно определить высоту подъёма дома от сил пучения (см. рис. 12, узел В).
Стержни нужно забить в землю на глубину промерзания с запасом (то есть примерно на 2,5 м). Забить их следует вблизи всех углов. По ним и определяют сезонные колебания дома. Не зная амплитуды колебаний строения, невозможно определить, на какой высоте от кровли можно делать выдру и правильно задать толщину разделки на всех перекрытиях.
Особое внимание при обследовании строения следует уделить теплоизоляции стен мансарды и её потолка. Проживание на даче чаще всего носит сезонный характер. Мансарду же используют только в летний сезон, когда на улице и так жарко. Поэтому теплоизоляция мансарды требуется не столько для защиты жилища от холода, сколько от излишнего тепла. На плохо изолированных мансардах летом находиться невыносимо: жарко и душно.
В порядке совета застройщикам хочу предложить очень простой способ защиты мансарды от летнего зноя. В популярной литературе по строительству не раз появлялись сообщения о применении в качестве утеплителя эковаты (переработанной бумажной макулатуры). Учитывая специфику эксплуатации мансарды своей дачи (зимой там никто не живёт), я решил проверить эту идею на практике. Только макулатуру не измельчал, а просто сжимал газеты в комки (они получались примерно по 8 см в диаметре), которые заталкивал между наружной и внутренней обшивкой стен и фронтонов (рис. 13). Внутреннюю обшивку делал параллельно с заполнением пространства газетными комками. Такой утеплитель легко удерживается в полостях за счёт распора смятых комков.
Вот уже около 20 лет мы чувствуем себя в мансарде вполне комфортно. Если на улице температура +35°С, то у нас — +24-25°С. Воздух — сухой, утеплителем (стекло- или минвата) не пахнет. Мышей там нет, поскольку зимой на даче никто не живёт, да и бумага для них не столь привлекательна, как пенопласт.
При стоимости традиционных утеплителей около 100 рублей за 1 м2, реальная экономия при утеплении мансарды может достигать 8000 рублей. А заодно не надо ломать голову над тем, куда девать «мусор», который суют каждый день в почтовые ящики. А вот потолок в целях противопожарной безопасности необходимо всё-таки изолировать минватой.
Для крыши (как и для подпола) вентиляция также играет важнейшую роль и этот вопрос нужно обследовать очень тщательно. В мансарде под ломаной крышей с вентиляцией проще. Между кровлей и утеплителем должны быть устроены довольно большие зазоры (см. рис. 12, узел Б), и острой проблемы с образованием конденсата там нет. Необходимо только проследить, чтобы воздушные потоки могли беспрепятственно проходить по всему скату. Например, воздух может свободно проникать в подкровельное пространство через зазоры в местах сопряжения обшивки карниза со стеной. Далее воздушный поток поднимается вверх и через конёк (а также через вентиляционные окна фронтона) должен выбрасываться наружу. Для металлической кровли (профнастил, гофролист и металлочерепица) такой проблемы нет — там коньковые элементы не перекрывают воздушные потоки. А вот если кровля — из рубероида, то основной вентиляционный канал здесь — через фронтонные окна.
Следует заметить, что в последние годы стали строить дачные дома и с полным утеплением скатов. При таких конструктивных схемах для эффективной вентиляции требуется специальный конструктивный зазор (или два — в зависимости от типа ветро-влагоизоляции). В крышах с одним зазором расстояние от кровли до утеплителя должно составлять не менее 5 см. Этот канал должен обеспечивать беспрепятственное прохождение воздуха до конька и свободный выброс потока через специальное устройство.
При обследовании таких крыш следует убедиться в наличии вентзазора, замерить его величину, а также проверить, обеспечен ли беспрепятственный вход и выход воздушному потоку. Сделать это можно, протыкая утеплитель спицей или тонким электродом. По сопротивлению перемещению такого щупа нетрудно получить нужные сведения.
***
В своих обследованиях мы не коснулись инженерных систем: отопления, канализации, водоснабжения и пр. В обычных дачных домиках стационарное инженерное оборудование пока редкость. Однако при покупке дома потребность в обследовании систем жизнеобеспечения может возникнуть. Для этой цели лучше привлечь специалистов.
По материалам журнала Дoм
Другие записи по теме "Как сделать самому, своими руками"