Как самому осмотреть дом перед тем как его купить и заранее обнаружить его минусы и дефекты
Каждому владельцу дачи хочется, чтобы его загородное жилище было красивым, удобным для проживания и, конечно, долговечным. В старину плотники говорили, что срок службы дома зависит от того, как за ним ухаживают. Другими словами, любое жилище нуждается в заботливом хозяине, который должен следить за состоянием дома и вовремя устранять неполадки. На состояние сооружения может влиять огромное количество факторов субъективного (качество строительства, условия эксплуатации) и объективного характера (например, климат), которые в той или иной степени определяют срок службы дома.
Чтобы помощь дому была эффективной, нужно вовремя обследовать строение с целью определения его фактического состояния. Это нужно не только при эксплуатации дома для определения перечня профилактических и ремонтных работ, но и самое главное при купле-продаже загородного строения как объекта недвижимости. Анализ результатов таких обследований весьма полезен также проектировщикам и строителям при возведении новых объектов.
Вопросы повышения качества строительства мы рассматривали и прежде. Мы говорили о промахах, допускаемых при строительстве реальных объектов. С той поры в процессе практической работы у меня накопился определенный аналитический материал, позволяющий его систематизировать и сделать некоторые выводы.
Экскурсия. Дачные домики в отличие от коттеджей, предназначенных для постоянного проживания, значительно меньше по размерам, не имеют сложных планировочных решений, вычурных архитектурных форм, не оснащены инженерными коммуникациями. Поэтому такие постройки чаще всего возводят без технических проектов и не привлекают для этого фирму застройщика. Архитектурные и планировочные решения задумываются чаще всего семьей и главным зачастую являются финансовые возможности. Зачастую следствие такого подхода — обычная некрасивость дома а также различные отходы от строительных норм, неправильный выбор материалов и пр.
В качестве строителей дачных домов выступают либо сами хозяева с родственниками, либо различные - вольнонаемные бригады - без лицензий, имеющие под час странные представления о современных технологиях строительства и расходе материалах. Именно неквалифицированный подход к постройке дома и приводит к появлению множества ошибок, которые рано или поздно скажутся; холод — зимой, духота - летом, сквозняки, протекающая крыша, скрипучие половицы и пр.
Оценивать такие характеристики дачного дома, как качество возведения стен и их отделку, удобство проживания, эксплуатации, использования прилегающих территорий и пр. можно в ходе экскурсии (рис. 1), которую следует провести так, чтобы обследование сооружения было поэтапным.
Начнём осматривать объект с дальних подступов, постепенно приближаясь к нему. Уменьшая дистанцию обзора, обследуем части дома. Наконец, подойдя к дому вплотную, снова обойдём его вокруг и осмотрим основные элементы и узлы сооружения. Обследование завершим внутри дома. Объектами осмотра здесь станут стены, полы, потолки, мансарда и чердак, а также пространство под строением.
Осматривая дом издали, можно оценить его архитектуру в целом, пропорции основных частей здания, определить соотношение элементов крыши, а также взаимное расположение различных пристроек. В результате мы можем заметить, что пропорции строения — неудачны, крыша как бы «давит» на сруб. Не всегда воспринимается красиво и ломаная крыша, что является следствием выбранного соотношения размеров стропил. Например, в целях экономии коньковый скат нередко подгоняют под размер листа шифера — отсюда и некрасивые пропорции крыши.
Осматривая фронтон, мы можем заметить, что, например, окна не соответствуют площади фронтона. С дороги отчётливо виден и прогиб отлива фронтона, восстановление которого — хлопотное дело. Такой дефект возникает, когда отлив используют в качестве опоры для лесов при отделке фронтона.
Теперь подойдём к дому поближе и зайдём на участок. Попробуем обойти вокруг строения. Маршрут выбираем так, чтобы растительность не мешала обзору. Главная задача — детально изучить сооружение, не «блуждая рассеянным взглядом». При этом обойти строение потребуется несколько раз и на разных расстояниях от него. В ходе таких «прогулок» следует обследовать фундамент, стены, крышу, а также пристройки — веранду, террасу, тамбур, крыльцо и пр.
Серьёзно испортить внешний вид сооружения могут пристройки. Типичная ошибка — неправильно выбранный угол наклона ската пристройки-тамбура (рис, 2). Если уклоны крыши и дома, и пристройки будут одинаковыми, строение в целом будет восприниматься некрасиво. И это не вымысел. Если мы обратимся к восточной архитектуре и посмотрим на крыши пагод, то увидим, что они имеют плавно меняющийся угол и загнутые края. Смотрятся такие постройки очень гармонично.
Фундамент. Подойдя к дому поближе, мы можем обследовать основание дома — фундамент. Эта важная и ответственная часть строения в значительной степени определяет надёжность и долговечность всего здания. Поскольку в дачном строительстве наиболее распространён ленточный железобетонный фундамент, то он и будет основным объектом нашего анализа.
В общем виде фундамент представляет собой частично заглубленный в фунт прямоугольник из железобетона (рис. 3). Если этот прямоугольник — вытянутый, делают соединительную перемычку. Тогда фундамент приобретает свойства жёсткой рамы, которая надёжно сопротивляется воздействию фунтов.
При обследовании фундамента также оценивают вертикальность углов, горизонтальность верхней поверхности цоколя, плоскостность и высоту его стен, а также прочие параметры. Затем осматривают цоколь, чтобы оценить состояние его поверхности, обращая внимание на торчащие прутья арматуры, раковины, отслоения и прочие дефекты, свидетельствующие о низкой прочности бетона или его неправильной укладке.
Выступы, наклоны углов истен, а также прочие геометрические отклонения нередко возникают в момент заливки бетона из-за неправильной установки и крепления опалубки. Эти погрешности можно замерить рулеткой или использовать гидроуровень.
Следует обратить пристальное внимание на количество и размер продухов, а также их расположение по высоте и относительно углов стен цоколя. Нередко продухи, которые определяют условия вентиляции в подполье, устраивают в самой нижней части цоколя. В этом случае растительность у стен дома будет затруднять вентиляцию подполья даже при наличии отмостки. Не обеспечивают эффективного проветривания и продухи из асбоцементных труб сечением 100 мм.
Для более углублённого обследования конструкции основания фундамента следует вырыть хотя бы два шурфа с его наружной стороны. Это позволит определить тип фунта, конструкцию основания, его качество (наличие отслоений и раковин, прочность связей между компонентами бетона), глубину фундамента, материал обратной засыпки и глубину песчаной подушки, а также проверить наличие вертикальной гидроизоляции и её состояние. В ряде случаев можно определить уровень расположения фунтовых вод на данный период.
Основным признаком надёжности фундамента является отсутствие трещин, которые возникают в результате неравномерной осадки грунтов в процессе эксплуатации строения. Это в свою очередь может вызвать деформации, передающиеся на стены и крышу строения, которые в результате могут прогнуться. Однажды я столкнулся с ситуацией, когда в результате деформации фундамента разошёлся фальц оцинкованных листов конькового гребня щипцовой крыши. Пристальное внимание следует уделить сохранности гидроизоляции на границе цоколя со стеной.
Безусловно, далеко не все дачные строения возводят на ленточных фундаментах. На практике нередко встречаются сезонные домики, построенные на болотах, торфяниках, в поймах рек и прочих подобных местах, где ленточные фундаменты применять рискованно. Мне приходилось видеть, что происходило с дачным домиком, возведённым на торфянике. Вначале дом на ленточном железобетонном фундаменте смотрелся отлично. Потом начал постепенно погружаться в землю. Закончился этот процесс тем, что домик окончательно «сел» полом на грунт. В результате — сырость, затхлый воздух гниющего дерева. Жить в таком доме весьма опасно для здоровья.
Обследование стен строения. После обследования фундамента осматривают само строение. Начинают с внешней его оценки. Например, -задранная» веранда (см. рис. 2) может свидетельствовать о том, что она расположена на общем с домом основании, но вес пристройки значительно меньше веса основного здания. Если фундамент расположен на пучинистом грунте, то силы пучения и «задирают» пристройку. И если фундамент — столбчатый, то опоры по всей вероятности были сделаны без уширения подошвы. Силы пучения легко выталкивают столбы из грунта, а вот вниз они снова не опускаются. Причины проблемы могут быть и другие. Для детального выяснения порой требуется более углублённое обследование.
Особое внимание следует уделить местам сопряжения пристроек со стенами основного здания. Через некачественно заделанные стыки в жилище может попадать снег, задувать ветер, а в результате улетучивается тепло.
Нужно обратить внимание и на геометрические параметры строения (рис. 5): высоту углов, их наклон, отклонения стен от вертикали. С помощью гидроуровня проверяют нижнюю обвязку. Внимательнейшим образом следует обследовать сохранность ее древесины. Для этого надо постучать по брусьям обвязки обухом топора и потыкать шилом. Чистый звук и сопротивление проникновению шила в древесину характеризует ее хорошее состояние.
Следующий шаг — определение «завалов» стен, то есть отклонение их от вертикали (внутрь или чаще всего — наружу). Наличие наружных отклонений при длине стен более 8 м зачастую свидетельствует о том, что в доме отсутствует капитальная стена-перегородка.
В ходе обследования стен следует оценить состояние древесины (снова постукивание обухом топора и протыкание шилом), тип межвенцового утеплителя и способ его укладки; равномерность зазоров между венцами. Нужно также обязательно посмотреть, как уложены брусья, правильно ли выполнено межвенцовое соединение брусьев и надёжна ли их стыковка в углах.
Наличие глубоких наружных трещин на брусьях свидетельствует, что пиломатериал нарезан из древесины летней заготовки. Трещины особенно нежелательны, когда для строительства использован брус небольших сечений, например 100×100 мм. Стены такого сруба обязательно придётся отделывать.
Неравномерные зазоры (щели) между венцами могут свидетельствовать о том, что в стену уложены ромбовидные, саблевидные (кривые) или же винтообразные («пропеллеры») брусья без предварительной их подготовки. Ромбовидные брусья могут вызвать даже перекос стен выше и ниже уложенного «ромба». Помимо того, что щели не украшают стену, через них в жилище будет проникать холодный наружный воздух.
Если же большие щели обнаружены ниже верхних брусков дверных и оконных коробок, то это совсем плохо. Это свидетельствует о том, что строители неправильно определили величину компенсационного зазора. Я не раз обнаруживал, как «горе-строители» делали его менее 3 см, хотя «на усадку» следует оставлять не менее 1/20…1/30 от высоты стены брусовой коробки. При маленьком компенсационном зазоре венец при усадке сруба -зависает» на дверном блоке, а нижележащие брусья продолжают под влиянием усушки опускаться вниз. Отсюда и возникают расширенные межвенцовые щели. Утеплитель же над окнами и дверьми при этом спрессовывается и перестаёт выполнять свою функцию.
При установке окон многие проблемы возникают от неправильной установки верхнего наружного наличника. Его надо крепить не к стене, а к верхнему бруску оконного блока. Но самое главное, он должен быть защищен сверху от затекания дождевой воды. Иначе вода будет проникать внутрь ограждающей конструкции со всеми вытекающими последствиями.
Следующий момент, на который следует обратить внимание — способы сращивания брусьев по длине. Немало строителей делают горизонтальные стыки, хотя гораздо эффективнее вертикальные. При таком сопряжении элементов конструкции образование «мостиков холода» наименее вероятно.
Обязательно необходимо выяснить, как соединены брусья в углах. Соединение в «кирпичик» — это плохо. Его применяют недобросовестные строители — так проще делать. Углы получаются холодными, а если дом не обшит снаружи, утеплитель могут растащить птицы. Эффективное соединение брусьев в углах — «тёплый» замок. Утеплитель в этом случае расположен в лабиринте, который препятствует проникновению холодного воздуха внутрь жилища.
Тип соединения несложно проверить ножовочным полотном: если оно проникает — значит, халтура. Им же проверяют и качество укладки межвенцового утеплителя, а также — тип нагелей (древесина или металл).
Нагели следует применять только деревянные. Металлические нагели, в качестве которых использованы гвозди длиной 200-250 мм, не обеспечивают жёсткости стены. Собранную на гвоздях стену можно даже рукой раскачать. А на металлических нагелях большего диаметра брусья при усушке непременно зависнут и дом в результате будет холодным.
И уж совсем плохо, когда в качестве нагелей применены арматурные прутки. После усушки брусья зависают на таких соединителях с зазором до 1 см. Смотреть на подобное строение жутковато. Исправить же этот дефект можно только хорошей конопаткой, с последующим наружным утеплением стен и их обшивкой.В одной из следующих статей мы продолжим рассматривать этот вопрос так как в рамках одной статьи сделать это невозможно.
Другие записи по теме "Как сделать самому, своими руками"